법인의 비업무용 부동산 토지 관련 법인세 및 양도소득세와 지방세

 

Ⅰ. 비업무용 토지의 정의 (법인세법 시행령 제49조)

  ① 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 토지

  ② 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 토지
   ▷ 건축물 또는 시설물 신축용 토지의 유예기간 : 취득일부터 5년
     - 합병으로 인한 취득일 경우 합병에 따른 소유권 이전일을 기산일로 함
     - 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계받을 경우 소유권 이전일을 기산일로 함

Ⅱ. 비업무용 토지관련 법인세

  ① 업무무관비용 손금불산입 (법인세법 제27조)
   ▷ 법인의 업무와 관련없는 자산을 취득 관리함으써 생기는 비용 손금불산입

  ② 지급이자의 손금불산입 (법인세법 제28조)
   ▷ 업무무관 자산 관련 지급이자 손금불산입
    → 계산식 = 지급이자 × 업무무관자산가액/총차입금

  ③ 토지등 양도소득에 대한 과세특례 (법인세법 제55조의2)
   ▷ 비사업용 토지를 양도한 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가하여 납부함.
      토지등의 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액
     (미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)

Ⅲ. 비업무용 토지관련 지방세

 ① 재산세
   ▷ 토지 세율 : 0.2%~0.5% (종합합산·별도합산·분리과세대상에 따른 3단계 누진세율)
   ▷ 비업무용토지는 종합합산대상 토지에 해당하여 별도합산대상이나 분리과세대상 토지에 비하여 
      최고세율이 0.5%로 높음

 ② 취득세
   ▷ 취득세율 : 유상취득4%, 무상취득 2.8~3.5%, 원시취득 2.8%
   ▷ 사치성재산(고급주택, 골프장 등) 및 대도시내에 법인이 취득하는 일정 부동산 취득에 대해서는 중과
   ▷ 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 1974년 부터 2001년 까지 존재하였으나 현재는 없으며
    한국지방세연구원 연구보고서(20년 5월)에 따르면 취득세 중과제도를 되살려야 한다는 의견이 있었음

 

Ⅲ. 비업무용 토지 관련 종합부동산세

   ▷ 종합부동산세 : 재산세 과세대상 주택 및 토지에 대하여 과세
   ▷ 비업무용토지는 종합합산대상에 해당하며 아래와 같이 계산된 금액 납부
     [부동산고시가액 - 공제금액(5억원)] × 시장가액비율(90%(’20년), 95%(’21년), 100%(’22년 이후))
      × 세율 (15억원이하 1%, 45억 이하 2%, 45억초과 3%) - 재산세 공제

Ⅳ. 결론
   ▷ 비업무용 토지 관련 법인세법 상 규정에 따라 토지 관련비용과 차입금에 대한 지급이자가 
     손금불산입되며, 양도차액이 발생하였을 경우 추가적인(10%) 양도세 부담이 있습니다.

   ▷ 지방세법상으로는 비업무용 토지 관련한 별도의 규정은 없으나 종합합산과세대상에 해당하여
     재산세와 종합부동산세 요율이 분리과세(공장용지外)나 별도합산과세(경제활동에 사용하는 토지)에
     비하여 세율이 높아 재산세, 종합부동산세 부담이 있습니다.

 

※ 별첨 : 관련 법령